Instandhaltungsrücklage (Rückstellung)


Die Instandhaltungsrücklage ist im § 21 Abs. 5 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Es handelt sich um die vorgeschriebene Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, aus der notwendige Instandsetzung / Instandhaltung, ggf. auch die modernisierende Instandsetzung, am gemeinschaftlichen Eigentum zukünftig finanziert werden.

Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, die jeder Wohnungseigentümer verlangen und gegebenenfalls sogar gerichtlich durchgesetzt werden kann. Die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage obliegt in der Regel dem Verwalter. Eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage ist ausschließlich für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums zulässig. Lediglich der Einsatz bei kurzfristigen Liquiditätsengpässen für laufende Kosten ist zulässig. Hier ist aber der Einzelfall zu prüfen - ggf. ist eine Sonderumlage bei den Eigentümern anzufordern. Die Instandhaltungsrücklage gehört zum Gemeinschaftseigentum und wird bei Verkauf der Wohnung nicht ausgezahlt. Die Höhe der monatlichen Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind im Wirtschaftsplan festzulegen und mehrheitlich in der Wohnungseigentümerversammlung zu beschließen.

 

Sie wird von allen Miteigentümern anteilig aufgebracht. Der Verteilungsschlüssel orientiert sich in der Regel am Miteigentumsanteil, wenn nichts anderes in der Teilungserklärung vereinbart ist. Häufig wird dort als Verteilungsschlüssel die Größe der einzelnen Wohnungen in Quadratmeter genommen = vergleichbar mit den MEA (Miteigentumsanteil).

 

Eine Abschätzung der gesamten zu erwartenden Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum kann zum Beispiel mittels der bekannten petersschen Formel vorgenommen werden. Die Formel eignet sich aber nur für ältere Anlagen, nicht für Neubauten etc. Nach einer groben Faustregel des Fachverbands für Wohnungseigentumsverwalter ist bei Neuanlagen eine jährliche Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage von 0,8 bis 1,0 % des Kaufpreises ab Baufertigstellung angemessen.

 

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 4 WEG verpflichtet, die gemeinschaftlichen Gelder, also auch die Instandhaltungsrücklage, gesondert von seinem Vermögen zu halten. Dies ist dann wichtig, wenn der Verwalter Insolvenz beantragt und damit diese Gelder nicht in die Insolvenzmasse einfließen, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten bleiben. Einen fest vorgeschriebenen Betrag der (jährlichen) Zuführung gibt es nicht!


 

Möglichkeiten der Rücklagenberechnung

 

Ein altes Haus, für das noch keine ausreichende Rücklage besteht, wird die Ansammlung einer größeren Summe erfordern, da hier mit einem erhöhten Reparaturbedarf zu rechnen ist.


Es macht einen Unterschied, ob z.B. ein Aufzug vorhanden ist, Kinderspielplätze regelmäßig gewartet werden müssen oder eine Zentralheizungsanlage bzw. das Dach ihren Dienst verrichtet.


Auch wird bei neu gebauten Objekten gerne unter Hinweis auf die bestehende Gewährleistungsverpflichtung des Bauträgers für die ersten Jahre eine Rücklagenbildung ausgesetzt oder nur mit Minimalbeträgen betrieben. Erfahrungen in der Verwaltungspraxis zeigen, dass die von den Wohnungseigentümern beschlossene Höhe der Rücklagenzuführung oft unzureichend ist. Grund hierfür ist ein mangelndes Bewusstsein bzw. ein zu großer Optimismus hinsichtlich des mittel- und langfristig zu erwartenden Instandsetzungsaufwandes.

 

Schätzung der anfallenden Kosten

 

Man sollte hierbei überschlagsmäßig unter Berücksichtigung zukünftiger Preissteigerungen schätzen, welche größeren Reparaturen oder Ersatzbeschaffungen in den nächsten Jahren erforderlich sind. Hierbei ist zu denken an Fassadenschäden, Reparatur oder Ersatz der Heizungsanlage, Aufzug, Arbeiten am Treppenhaus, Dacheindeckung.


Hilfreich zur Ermittlung der notwendigen Höhe kann die folgende Zusammenstellung über die Lebensdauer einiger Gebäudebestandteile und die Kosten der Erneuerung dieser Bestandteile sein.

  

   

Bauteil

Lebensdauer

%-Kosten der ursprünglichen

     Herstellungskosten

Anstriche,

Teppiche, Tapeten

5-10 Jahre

100

Dachentwässerung, Bleche

10-20 Jahre

240

Heizung, Lüftung

10-20 Jahre

280

Kaminkopf

15-20 Jahre

100

Elektroinstallation

10-30 Jahre

160

Sanitärinstallation

10-30 Jahre

270

Ziegeldach, Dachhaut

20-30 Jahre

180

Außenputz

20-30 Jahre

180

Holz außen

20-30 Jahre

130

Haustüre, Fenster,

Mauern, Wände

und Fliesen

30-50 Jahre

80

Dachstuhl

80-100 Jahre

200

Außenwände

80-100 Jahre

20

  

 

PETER`SCHE-FORMEL

In der Verwaltungspraxis wurden mehrere Ansätze entwickelt, eine angemessene Höhe der Rücklagenzuführung über eine Formel abzuleiten. Der bekannteste Ansatz dürfte die von dem Architekten Peters entwickelte sogenannte "Peters'sche Formel" sein.

 

 

  Baukosten x 1,5 x 65 bis 70 / 80 x Wohnfläche x 100
   

 

Ein Beispiel:
Unterstellt man historische Baukosten in Höhe von € 400.000 (selbstverständlich ohne Grundstücksanteil), eine Gesamtwohnfläche von 400 m² und einen Anteil von 65 % Gemeinschaftseigentum, würde sich die Rücklagenzuführung pro m² und Jahr nach der Peters'schen Formel wie folgt ergeben:

400.000 x 1,5 x 65 / 80 x 400 x 100 = 12,19 €

Die so errechneten Beträge übersteigen die üblichen Sätze oft ganz erheblich. Trotzdem ist die Formel im Prinzip richtig. Sie führt in der Anfangszeit deswegen zu hohen Summen, weil dann die laufend zu entrichtenden Beträge die Inflationsraten der kommenden Jahrzehnte enthalten. Geht man zunächst davon aus, dass wenig Mittel gebraucht werden und das daher durch Zins und Zinseszins ein Zuwachs eintritt, der die Steigerung der Baukosten mindestens teilweise ausgleicht, so kann man später zu niedrigeren Aufwendungen kommen. Je länger das Gebäude steht, desto unausweichlicher wird die Anwendung der Peters'schen Formel.

Nachteil der Peters'schen Formel
Der Nachteil der Peters'schen Formel liegt darin, dass durch das Anknüpfen an die historischen Baukosten die Rücklagenzuführung für ältere Objekte - bei einer späteren Anwendung der Formel - in der Regel zu niedrig angesetzt wird.

 

Ansatz gemäß II. Berechnungsverordnung
Ein Anknüpfen an die geltenden Höchstsätze der II. BV (§ 28 Abs. 2 II. BV) führt zu folgenden Werten für die Rücklagenbildung pro m² / Jahr in Abhängigkeit vom Baujahr:

 
Die Zuordnung der Baualtersklassen erfolgt dynamisch, d.h. im Zeitablauf, wenn die Wohnungen älter werden, erfolgt automatisch eine Zuordnung zur nächst höheren Klasse. Als Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche dürfen angesetzt werden für Wohnungen deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres

 

a) weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 €


b) mindestens 22 Jahre zurückliegt, 9,00 €


c) mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 €.


 

Der Durchschnittswert liegt für die Ermittlung einer geeigneten Instandhaltungsrücklage

zwischen 0,50 € und 1,00 € / m² pro Monat.